据说,全国的旅游景区百分之九十以上处于亏损状态。这个说法我没去印证,也无法印证。反正是赚钱的不多。再看看我周边的旅游景区,似乎又印证了这一说法。近几年新建的景区几乎全部在亏损。投资几千万元的,一年亏几百万;投资几个亿的,一年亏几千万;投资上百亿的,一年亏十几个亿。
失败的老板们经常愁眉苦脸,心急如焚,又无可奈何,手足无措。大家都在怨,怨经济环境不好,怨政府错误引导,怨市场需求不旺盛,怨专家胡乱指导。没有几个人进行全面的反思,把失败的原因彻底搞搞清楚。更少有人把失败的原因归于自己。旁观者,看热闹的人倒有一些总结,个别确有真知灼见,但并不特别客观,特别全面。
在这种情况下,仍有很多摇旗呐喊者,整日在微信群里忽悠,什么政府又出台新政了,下一个风口是什么了。很多攒了点钱的人,又像猪一样蠢蠢欲动,想像猪一样被风吹上天。他不知现在的风已经没有那么强劲,你不会被吹上天,倒有点像跳悬崖,下去以后必是粉身碎骨、血本无归。
我老人家看着那么多善良的人把大半辈子的钱,还砸向旅游景区这个无底洞,社会财富在大量流失,各种资源在大量的浪费,实在是有些心里不忍。也就忍不住把自己不够深入、不够严谨、不够成熟的体会和认识写成此文,以期待给那些跃跃欲试者一个警醒,也为投资决策研究抛一块砖,如能引出一块玉,让众多投资者减少失败的伤痛和财富的损失,也算我做了一件善事吧。
我曾写文章总结了 项目投资的诸多陷阱 。文中列举了十五个。其实陷阱太多,如果细细总结,也许会有150个。这里,我从高一些的层次上,把这些陷阱归纳为三个方面。不一定准确、深入、全面,成熟度肯定差,但肯定有意义。我将投资决策需要搞明白的事情分为三个层面,一是市场需求,二是项目背景因素,三是投资人(经营者)自身能力。我觉得,如果这三个方面的事情都基本搞清楚了,决策的胜率一定会提高。如凤凰媒体公众平台注册果全部搞清楚了,胜率几乎百分之百。但这又是不可能的,因为世界太复杂,人们往往又很无知。其实,在这三个方面的事情中,最难弄明白的是自己的能力,这是导致投资决策失败的最根本的原因。下面我就这三个层面及这三个层面相互关系做个大致分析。

动态黑色音符
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败

▲油菜花花海

第一层面:市场需求
我把需求分成显性需求与隐性需求。已经有人在做,并且已经形成市场的需求,我把它定义为显性需求。还没有人做,或虽有人做,但并没有形成市场的需求,我把它定义为隐性需求。真正的隐性需求不多。我们亦可以把虽形成一定市场需求,但需求极小,并没有形成市场或需求共识的需求也归类为隐性需求,或叫它为类隐性需求。
很少有人会发现隐性需求。这样的人有独到的眼光,极超前的智慧。这样的人中学者居多。他们多半不是需求的创造者,而是发现者。无论是学者,还是少数的实业家,如果他想将隐性的需求变成显性的需求,却多半成了牺牲的革命先驱。
正是由于这些先驱者的努力,隐性需求变成了类隐性需求与显性需求。
马云、王健林是能够从类隐性需求中创造市场的人。而一般的人则是从显性需求中创造市场的人。董明珠从显性需求中创造了巨大的市场,那是源于她超强的管理能力。
隐性的需求迟早会变成显性的需求。一旦显性,被一般的人所知,所共识,就必然进入惨烈的竞争阶段,就像开小饭馆。
需求也会根据行业的不同,有大有小。比如吃、住、行,产生了巨大的餐饮业、房地产业、汽车制造业。也有如像我干植物园、干画廊、干京剧院、皮影戏,它不可能形成一个巨大的市场,因为人们对它并没有那么大的需求。
需求还可以分为一次性需求,多次性需求和持续性需求,这可能就是我们说的产品的粘性吧。比如北京的故宫、长城就基本属于一次性需求;全聚德烤鸭属于多次性需求;理发店就属于持续性需求。
当你做投资决策时,一定要把需求的隐性与显性,需求的大小,需求的是否可持续搞明白。
比如田园小镇。那是官员与学者臆想与虚构出来的需求,既不是隐性需求,也不是显性需求。农村年轻人口都向往城里,而非小镇。老年人口却愿意固守田园,再加上你那个小镇并不田园,不是根据农村人的需求做的,而是根据城里人或学者、或官员,或企业家自己的想象做的,根本形不成需求或较大的需求,失败已成定局。
比如花海旅游。在十五年前还处于隐性需求阶段,近十年来人人皆知,竞争十分激烈。开始时,弄个向日葵、马鞭草、油菜花就能赚钱,现在郁金香、牡丹花、薰衣草也不一定行。
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败
▲向日葵花海
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败
▲薰衣草花海
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败
▲英歌石植物园郁金香花海
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败
▲英歌石植物园牡丹花海
有些旅游产品,不具有粘性,持续性,比如薰衣草、油菜花,看一遍就可以了。可有些投资人却按所在地区人口每年有百分之多少来参观算。结果没来百分之十或二十。第三年就门可罗雀。甚至包括我的植物园,也存在着视觉疲劳的问题。更多的人是来一次就不来了,少数人每年来一次,极少数的人才是每年来几次。
大多数人对市场需求的判断都是模糊的,甚至是错误的。基于这样一种判断,创造出来的产品或叫景区,怎么可能有市场。我建植物园、建花园初期,对需求的判断也极不准确。虽然我的景区建造水平还算比较高,但我曾经的预期并没有出现。

第二层面:项目背景
你的景区并不比其他地区或城市的景区差,甚至还好一些,为什么收入却没有人家那么高?这个现象的出现,可能多半与项目的背景有关系。
我在建园前,曾对这个背景因素凤凰平台最新登录网址是什么意思做过研究,也还自以为做的比较深入。结果,开园五年来,尤其是2017年让我大跌眼镜。
比如,我原以为把园艺做好了就基本可以了,实际上还不够,还要把花种好,种大花、好花,大面积的花。因为中国人就是喜欢花!深究其原因,与中国人的审美,中国人的文化背景关系密切。英国爱丁堡皇家植物园的园艺水平世界一流,对中国人却未必有吸引力。
这三个事情搞不清楚,导致你投资决策的失败
▲英国爱丁堡皇家植物园
又比如,我与沈阳世博园相比,虽然基础与整体景观差一些,但在种花上,在老百姓非专业眼光中,我又比它强了一些。结果呢?我的收入还不及其四分之一。分析原因发现,除了它的历史、知名度,游玩设施等方面比我好的原因外,还有两个原因没有引起我的特别关注。一是沈阳周边大多是玉米地、玩的地方少,大连市周边自然景观或园林绿化都很好,尤其是来我园的路上有一个西郊森林公园,4A级景区,不收费,不去植物园也罢。二是人家是省城,中心城市,三小时经济圈里可包含许多的三线城市,哈尔滨、长春也没多远。辐射的人口3000万以上。园外有宽敞的大马路,大大的停车场。而我呢?位于辽东半岛最南端,死胡同里。园外双向两排的小马路,没停车场。三小时可达英歌石植物园的恐怕只有三四百万人口而已。如果是这样,我是人家收入的不到四分之一也就可以理解了。
再比如,经济形势与政治气候也会影响到项目决策的成功与否。现在旅游景区普遍收入下降,就与经济环境这个背景有直接关系。而我2017年曾想搞一个大型园艺活动,由于政府工作重点不在这上面而搁浅。如果碧桂园在马来西亚的项目失败,直接原因就是马来西亚政凤凰平台网址是什么意思府政策的变化。
项目的背景因素,对项目的成败关系极大。有政治的、经济的、文化的、科技的,方方面面,太多太多,复杂的很。物流的大发展是因为有了互联网与高速公路及高铁。1918年的世界汽车环球大赛因为公路不发达而失败。汽车产业的大发展是因为有了四通八达的公路。我们虽然不能把这些背景因素都研究明白,但却绝不可以忽视,尽可能做到力所能及。我的一位山东菏泽的朋友在大连旅顺口做了个牡丹园,真的不错,但经营收入却远低于他的预期。他大概是忽略了这样几个背景因素:
①大连的景区普遍建设水平
②大连地区老百姓的审美标准
③区位特点
④菏泽牡丹园是以菏泽政府几十年大力推动的牡丹产业为背景的

第三层面:对自身能力的认识
(项目所有者,经营管理者的能力)
对项目的市场需求与项目背景因素的研究与认识,已经是个特别麻烦的事情了,但更难做到的是我们对自身能力有一个正确的认识。本来,对自己能力的研究,比对市场需求的研究、对项目背景的研究,应该相对简单,为什么我们却难对自己有正确的认识呢?一是我们大多数人在潜意识里就抗拒对自己的研究,尤其是抗拒对自己的批评。人们往往过高的估计了自己的能力。二是我们大多数人都认为,我自己是什么样人,有什么能力,我怎么可能不知道。所以就忽视了对自己的研究。因此,也就导致了对自己能力的认识不够客观准确,甚至严重失真。
从根本上说,项目的成与败,几乎完全取决于自身能力的强于弱。如果你的自身能力强,你就可以把市场需求搞清楚,再与你的能力一匹配,看合不合得上。成与败的前景也基本可以清楚了。但这真的太难了。人们既不能很好的认识客观的世界(市场的需求与项目的背景),又不能很好的认识主体的自己。我们项目投资的失败好像就不可避免了。
其实,对自己的能力的认识最为复杂。我不是专门研究这个方面的专家,粗略的归纳大概包括:
第一、老板的能力。
说到底,老板的能力最重要,尤其是在中国这样更崇拜权威,更适合单打独斗文化的国度里。老板的能力包括他的思维方式、知识结构、学习能力,坚韧的性格。当然,还有人品。很多,很多。我还是有自知之明的。我知道自己能力很差,所以我就只做一件事,建花园,一个花园,甚至花园里的二次消费等衍生品我都不搞,我怕我搞不好。所以我的花园做的还说得过去。我坚持了十五年多只做一件事,也由外行变成内行。王健林比我厉害2000倍,但他以为是一万倍,他无限能,结果现在遭罪了。
第二、团队的能力。
大家都知道独木难支的道理,办企业,也一样。再厉害的老板也需要一个团队辅助他。老板所以厉害,恰恰也是因为他身上有磁性,吸引了一批有志、有识之士,帮助他成就事业。我的事业虽然小,我的员工能力也不强,但他们铁了心的追随我,适应工作的需要也还行。
第三、技术能力
技术的掌握对高科技产业项目很重要,对像我们种花种草的行业也很重要。你以为它简单,它却能决定你的生死。我经历的无数失败,大多是因为技术原因造成的。好在我和我的团队都努力学习,逐渐掌握了应有的技艺。能够投资于旅游景区的老板,都是成功者。成功者多半变成了失败者,就是因为他们小看了旅游,小看了景区建设,他们以为有钱就行,建成了就有人来,他们错了,他们的失败并没有让大多数人警醒。建景区与开饭店一样,都以为别人不行,我能行。结果是行的没几个。
第四、资金能力
资金准备不足,是项目失败的一个重要原因。很多人有七千万资金,却想干一个亿的项目,结果中途夭折。还有些人,有一个亿,干一个亿的项目,他以为项目建成就成功了。他哪里知道,绝大多数项目很难一下子达到预想的效果,还需要无数次的调试、纠错,实际投资严重超出预算,由此被拖垮的项目很多。打仗要有预备队,项目建成也一定要有预备金。一遍成的项目,没有。
影响项目的三个因素共同发力,才能创造出市场。
记得八十年代初的冰箱,你只要生产出来了,就能卖出去,你开个饭店,就有人来吃饭。那时的需求十分旺盛,被压抑了许多年,一下子迸发出来。再加上生产能力弱,竞争几乎没有。现在呢?只有像格力、海尔那样的企业才行。开饭店也没几家能挺住。需求旺盛,你的能力稍差点也行,背景因素差点没关系。需求微弱,背景因素差,你的自身能力因素就必须强。就像我造花园,中国人对园艺的需求很弱,我所处的位置没有区位优势,我只有一个办法,把园子建的更好,好上加好才行。
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说了这么半天,似乎我们只要做好影响项目投资胜率的三个层面,三方面因素,我们的投资决策就正确了。当然不是,绝对不是。商业投资的结果是很难预测的,绝对的准确是不可能的,只能是相对提高它的胜率,就像人们永远无法达到绝对真理一样。若想提高投资胜率,你必须对这三个层面进行认真的研究分拆,你要掌握大量的事实,你要头脑或思维方式的极度开放。不要被领导、权威、专家迷惑,不要盲从政府的提倡及大众的认识,更不能盲目的自信,把树木当成森林。如此,你离成功就很近了。

来自:中国园林网



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